Оценка земли

Земля, как источник природного богатства и как имущественный объект имеет определенную ценность, зависящая от ряда факторов. Имущественной единицей в гражданских правоотношениях выступает земельный участок, являющийся частью поверхности земли, ограниченной по размерам и имеющий качественную характеристику в зависимости от его статуса и цели использования.

Для оценки земли берется за основу его поверхность, свободная от каких-либо возведенных на ней объектов, без учета содержания в ней полезных ископаемых, то есть стоимости недр.

В зависимости от функционального назначения земли подразделяются на следующие категории:

• земли для ведения сельского хозяйства;
• земли городских и сельских селений;
• лесные земли и прибрежные территории водных объектов;
• земли запаса;
• особо охраняемых территории и заповедники;
• земли промышленности, для размещения энергетических объектов, транспортной инфраструктуры, теле и радиосвязи;
• земли для размещения космических и оборонных объектов, земли обороны.

Цели проведения оценка земли

Оценка земли проводится для определения ее ценности с целью заключения различных гражданских сделок: залога, дарения, купли-продажи и прочих. Действия по определению ее стоимости носят добровольный характер и зависят от воли сторон.

Обязательный характер оценка приобретает в том случае, когда стороной сделки выступает государство или муниципалитет для:

• приватизации земли, передачи в частное владение;
• учреждения доверительного управления;
• передачи в аренду;
• если земельный участок выступает в качестве залогового имущества;
• реализации земельных участков с торгов;
• при выкупе государством земельного участка, находящегося в частной собственности или его изъятии у собственника для нужд государства или муниципалитета.

Кадастровая оценка земель

Кадастровая стоимость земли - это наиболее вероятная цена продажи земельного участка. Кадастровая оценка земель проводится с целью определения ценовой стоимости земельного участка. Основной задачей кадастровой оценки является использование её результатов для налогообложения. На конечную цену влияют базовые показатели в зависимости от местонахождения земельного участка и попадания его в определенную зону. Зонирование территории проводится по принципу центр-окраина, чем дальше участок удален от периферии поселения, тем выше его стоимость.

Государственная кадастровая оценка - это система, утвержденных государством действий для определения кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на определенную дату. Государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с нормативной базой, разработанной Правительством РФ.

Методы проведения оценки

Порядок проведения оценки базируется на трех общеизвестных методах определения кадастровой стоимости:

• сравнительный;
• затратный;
• доходный.

Сравнительный способ, исходя из его названия предполагает сравнение оцениваемого участка с аналогичными, у которых уже имеется установленная цена. За основу берется рыночная цена, по которой продавались иные земельные объекты.

Затратный метод оценки основан на определении затрат, которые понадобятся для восстановления или замещения земельного участка с учетом его износа.

Сутью доходного метода является установлении возможности извлечения прибыли от эксплуатации земельного участка.

В конечном итоге факторами, которые влияют на цену земельного участка, выступают так же:

• местонахождение;
• наличие транспортной и социальной инфраструктуры;
• оснащенность участка различными коммуникациями: сетями –водо, -электро и теплоснабжения;
• затопляемость участка грунтовыми водами или из близлежащих водоемов;
• загрязненность участка продуктами отходов и переработки;

Кадастровая оценка земель населенных пунктов

Кадастровая оценки земель населенных пунктов осуществляется вне зависимости от принадлежности земли какому-либо собственнику. Инициатором проведения кадастровой оценки выступают администрации муниципальных образований.

Для проведения оценки земель населенных пунктов берутся за основу сведения о сделках по продаже участков для строительства личных объектов: домов, коттеджей, дач и возведения коммерческой недвижимости.

Объектом кадастровой оценки земель населенных пунктов являются территории в пределах городской (поселковой) черты. Кадастровая оценка земель поселений проводится в несколько этапов:

• сбор информации о рыночной стоимости аналогичных объектов;
• ценовое зонирование городской территории;
• определение базовых стоимостных показателей;
• выдача результата оценки

При проведении оценки кадастровые инженеры опираются на нормативы Градостроительного кодекса и конечная стоимость земли зависит от принадлежности к определенной зоне:

• жилой, предназначенной для проживания;
• общественно-деловой с торговыми и коммерческими объектами, медицинскими и образовательными учреждениями, организациями общественного питания и культуры;
• промышленной зоне;
• транспортной и инженерной зоне;
• зона, занятой сельскохозяйственными наделами;
• рекреационной, с парковыми и лесными участками в пределах городской территории

Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель

Процедура оценки сельскохозяйственных земель проводится для расчета земельного налога, арендных платежей за землю и в иных целях, предусмотренных законодательством. Объектом оценки  являются сельскохозяйственные наделы, находящиеся в пользовании у государства, муниципалитета и частной собственности.

Земля для осуществления сельскохозяйственной деятельности делятся на следующие категории:

• пашню;
• многолетние насаждения;
• сенокосы;
• пастбища и залежь.

Пашня – тип земли, целевое назначение которой состоит в использовании для выращивания сельскохозяйственных культур. Сенокосные угодья предназначены для заготовки сена на корм скоту. Пастбище – территория, предназначенная для выпаса сельскохозяйственных животных. Залежью называются наделы земли, которые ранее использовались под посев культур, но в настоящий момент являются заброшенными.

Проведение оценочных мероприятий базируется на обследованиях земли, конечная стоимость зависит от принадлежности к определенной зоне, которая формируется в зависимости от видов почвы, методов возделывания сельскохозяйственных культур, климатических условий и экономического развития региона.

Цена земли сельскохозяйственного назначения рассчитываются с учетом рельефа, каменистости, расположения угодий  по отношению к районному центру, эффективности ее использования. Полученные значения трансформируются в баллы и коэффициенты, которые влияют на конечный результат.

Местоположение объекта с учетом расстояния до ближайших мест реализации сельскохозяйственной продукции, а так же транспортные условия перевозки являются еще одним определяющим фактором оценки. Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель проводится в следующем порядке:

• сбор информации оцениваемой путем ознакомления с характеристиками земли, как то наличие обременений или иных ограничений на земельный участок, местонахождение, и использование угодья на момент проведения оценочных мероприятий;
• сбор информации о рыночной стоимости земли на аналогичные участки, изучение экономической обстановки в регионе;
• анализ о возможности использования земли сельскохозяйственного назначения;
• применение стандартных подходов по проведению оценки: затратного, сравнительного и доходного;
• обработка полученных данных и оформление результата оценки.

Кадастровая оценка земель лесного фонда

Земли лесного фонда, участки земной поверхности, покрытой древесной, кустарниковой и травянистой растительностью.

В состав земель лесного фонда входят лесные земли и нелесные земли.

К лесным относятся:

• вырубки- территория, с остатками деревьев, в виде пней;
• молодой лес;
• гари и погибшие насаждения;
• прогалины- участки внутри без растительности;

Нелесными землями считаются участки леса, для нужд лесного хозяйства, и прочие земли в границах лесной территории.

Методы оценки лесных земель

Для проведения оценки используются следующие методы.

• метод сравнительных продаж. На основе информации о продаже участков леса с учетом возраст и пород деревьев;
• затратный метод используется для оценки древесины.
• метод капитализации лесной ренты базируется на расчетах лесной ренты.

Кадастровая оценка лесных земель

Определение кадастровой стоимости лесных земель  проводится для расчета налогооблагаемой базы. Объектом оценки выступают лесные земли оценочных зон, субъектов РФ и лесхозов.

Кадастровая стоимость лесных земель определяется в три этапа:

• в пределах оценочных зон и территорий субъектов федерации;
• в пределах территорий лесхозов;
• в пределах участков лесных земель в границах лесхозов.

Подлежащие оценки земли зонируются. Оценочной зоной являются лесные земли  разных субъектов РФ или административных районов, имеющих схожий состав древесины и урожайность некоторых пород насаждений.

При определении кадастровой стоимости лесных земель используется только один вариант лесопользования — заготовка древесины.

Базовыми показателями в расчете на 1 гектар выступают:

• продуктивность в натуральном и денежном выражениях;
• затраты;
• стоимость производства древесины;
• расчетный рентный доход;
• кадастровая стоимость.

Оценка земель особо охраняемых территорий

К землям особо охраняемых территорий относятся участки поверхности земли с особым статусом: природоохранного, исторического, культурного, научного и оздоровительного значения.

В перечень земель особо охраняемых территорий входят:

• природные территории (курорты, источники, грязи);
• зоны отдыха;
• заповедники и природные парки;
• историко-культурные объекты.

Кадастровая оценка земель особо охраняемых территорий проводится в следующих целях:

• В связи со сменой статуса земли;
• для определения стоимости в преддверии заключения сделок;
• В связи с изменением целевого назначения земельного участка.

Факторов, влияющих на цену земли с особым статусом очень много. Решающее значение имеют местоположении, форма,  размер участка и почвенный состав. Так же учитываются наличие зеленых насаждений, зданий и сооружений, оснащение коммуникациями и транспортная доступность.

Процесс оценки стоимости земель особо охраняемых территорий проводится на основании стандартных методов, при этом учитываются следующие особенности:

• доходный порядок учитывает возможность эффективного использования участка и получения прибыли от земель с учетом их особого статуса;
• сравнительный метод должен учитывать наличие аналогов оцениваемой территории и возможность строительства на участках особого назначения. В случае невозможности сравнения с идентичными землями, оценка может проводиться путем сопоставления с землями иной категории со схожими характеристиками.

Оценка земель запаса

Кадастровая оценка стоимости земель запаса проводится для определения цены земель, которыми никто не владеет и соответственно они не облагаются налогом. К такой категории земель относятся как освоенные, так и непригодные к использованию и неосвоенные земельные участки.

Кадастровая оценка земель запаса проводится методом умножения кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, лесного фонда, на понижающие коэффициенты, с учетом возможных затрат на вовлечение их в хозяйственный оборот.

Процедура оценки проводится в два этапа:

• путем определения кадастровой стоимости 1 гектара земли административного района;
• далее устанавливается стоимость конкретного отдельного участка, с учетом времени неиспользования земли по назначению.

Проведение оценочных мероприятий по установлению кадастровой стоимости земли достаточно трудоемкая и длительная процедура. Необходимость ее обусловлена пополнением бюджетов различных уровней налоговыми поступлениями от владельцев земли. Земля, будучи ценным имуществом участвует в хозяйственных операциях, результат которых зависит от правильности определения ее цены.