Объединение специализированных юристов
по земельным вопросам
До 2015 года порядок изъятия земельных участков не был достаточно урегулирован на законодательном уровне. Ввиду этого, законодатель пришел к реформам. В результате в 2014 году был принят 499-ФЗ, который изменил порядок изъятия земель.
Нововведения 2015 года
Только 499-Фз устанавливает основания, по которым может происходить изъятие земли. Ввиду этого, соответствующие изменения были внесены в ЗК РФ. Ранее, рассматривать и закреплять на законодательном уровне основания для изъятия могли региональные власти. В настоящее время эти полномочия отданы только федеральным органам.
ВАЖНО: Одним из нововведений изъятия земли выступает процедура возмещения. Согласно ей, правообладатель земельного участка имеет право на получение денежной компенсации в связи с изъятием недвижимости. Размер компенсации определяется рыночной стоимостью земельного участка. Если правообладатель не согласен с ней, то он имеет право обжаловать решение государственных органов в суде.
Для расчета суммы компенсации за участок земли нужно знать ее кадастровую стоимость. Кроме денег, собственнику предлагается еще один вариант компенсации. Это представление равноценного земельного надела, но на другой территории.
Решение принимается за 2 месяца до начала процедуры изъятия. В тексте документа содержится информация:
В течение 7 дней после принятия решения об изъятии, государственный орган обязан оповестить заинтересованных лиц о том, что правообладатель земли более не имеет на нее права.
Основной закон РФ говорит о том, что граждане не могут быть лишены имущества. Вопрос, связанный с изъятием имущества, решается судом. Принудительно у собственников можно изъять землю по нескольким основаниям:
У правообладателей права на землю прекращаются в ситуациях:
Суд принимает решение о том, что гражданину должна быть выплачена рыночной стоимости компенсация. В связи с этим используется понятие равноценной стоимости. Под ней понимается выкупная цена земельного объекта, включающая в себя рыночную цену стоимость, строения на участке, убытки.
Изъятие по этому основанию происходит по решению органа исполнительной власти, а также инициатором изъятия могут быть региональные власти. За год правообладатель оповещается о прекращении прав, выкуп совершается по предварительной согласованности между сторонами об этом процессе.
Так как это основание указано в законе, можно говорить о том, что имеет место приоритет публичных интересов над частными. Но надо отметить, что названный приоитет не является абсолютным, в частности, закон определяет ситуации, когда изъятие по этому основанию возможно, устанавливает правила этого мероприятия, но предусматривает права законных владельцев земли.
Это недобровольное основание, поскольку происходит использование земельного участка с нарушением российских законов за ненадлежащее использование надела.
В порядке ненадлежащего использования изымается земельный участок в случаях:
Это основание предусматривает особенности изъятия с этапами:
Собственник имеет два варианта ответа на запрос государственных органов, в одном из которых он признает их правоту, соглашаясь на торги. В другом варианте спор может решаться в суде. Это происходит в случае, если собственник не согласен с решением уполномоченного органа об изъятии по основанию ненадлежащего использования надела.
С вопросом о предварительном оповещении правообладателя об изъятии существуют некоторые проблемы. Не всегда об изъятии уведомляются собственники земли, не все получают штраф за виновное деяние. Кроме того, изъять у них земельный надел можно только после того, как было выявлено, что, несмотря на взимание штрафа, нарушение землепользования не были устранены. Каким образом собственник земли сможет устранить недочеты, выплатить штраф, не зная об оповещении и предупреждении уполномоченного органа, остается неясным. Даже при условии того, что землепользователи несут ответственность. Эта ответственность выражается в наличии штрафа за выявленные нарушения.
ВАЖНО: Если нарушения не были устранены, даже, несмотря на то, что на лицо была возложена ответственность в виде штрафа, уполномоченный орган вправе обращаться в суд. Но лишить по этому основанию собственника земли, очень трудно.
С точки зрения охраны прав собственников в вопросах изъятия у них земельного надела является указание в норме 49 ЗК РФ о том, что отсутствуют иные варианты размещения объектов, кроме как на изымаемой земле. Это понятие означает, что в случае возникновения спорного правоотношения в судебном органе, принявший решение субъект обязан убедительно доказывать свою правоту. В ином случае, если суд подсчитает, что доводы, приведенные одной их сторон, будут недостаточными, в изъятии может быть отказано. В этом случае решение об изъятии признается не соответствующим действительности. Кроме того, если сделать анализ ст. 49, п. 1, под. 3 можно говорить о наличии исключительных обстоятельств, в которых происходит изъятие земли. Что это за исключительные обстоятельства? Чтобы их понять, на них необходимо указать в ФЗ.
Институт отчуждения земли в принудительном порядке известен давно. Он выступает необходимым элементом целесообразного перераспределения земель между субъектами экономической деятельности в условиях сохранения паритета между публичными и частными интересами. Это очень важно. Существуют исключительные обстоятельства, в которых публичные интересы ставятся выше частных. Государство допускает это. Но изъятие земли у собственников имеет свои границы, которые четко определены нормами права. Это вышеупомянутые условия: присутствие прямо названных в законе обстоятельств изъятия, отсутствие иных вариантов размещения по ст. 49, п.1, под. 2, наличие равноценной компенсации, включающую в себя адекватную цену изымаемой недвижимости, убытки, причиненные во время изъятия, а также стоимость строений, находящихся на земле.
ВАЖНО: Закон определяет категории земель, чье изъятие не допускается. В случае возникновения публичных нужд необходимо мероприятия по изъятию проводить в строго определенном порядке, установленном законодательством РФ.