Объединение специализированных юристов
по земельным вопросам
Иногда земельные участки могут изыматься у собственников для государственных или муниципальных нужд. Зачастую это случается, когда прокладываются трассы регионального или федерального значения, а также проводятся линии электропередач. У государства при этом появляется обязанность по возмещению правообладателю рыночной стоимости земли, упущенной выгоды и причиненных убытков. В обязательном порядке проводится государственная регистрация решения об изъятии земельного участка.
Решение по изъятию для различных муниципальных нужд принимается федеральными, региональными или местными органами. Они могут принимать решение не только по собственной инициативе. Оно может приниматься и на основе ходатайства от других компаний, включая естественные монополии. Их перечень определяет Правительство России.
Если процедура запускается на основе такого ходатайства, компания самостоятельно оплачивает расходы по уплате возмещения. Также компания оплачивает кадастровые работы. Это дает возможность снизить бюджетные расходы. Эта норма устанавливается на основе земельного законодательства. Специалисты выражают опасение, так как это может привести к ущемлению владельцев участков.
А утвержденные отказы к удовлетворению ходатайств являются скорее формальными. В качестве оснований можно выделить обращение в орган, не имеющий полномочий для решения подобных вопросов. Это может быть и отсутствие схемы участка или его расположения по отношению к соседним территориям. В результате, принятия решения для определенных нужд может осуществляться органом со специальными полномочиями на это.
Процедура по изъятию всегда начинается с определения круга лиц, владеющих объектом. Для данных целей запрос направляется в Росреестр. Если он не даст результатов, придется обратиться в архив.
Информацию на изымаемые участки для муниципальных нужд необходимо разместить на сайте организации и городских информационных щитах. Это делают за 60 дней до того, как будет принято соответствующее решение. Закон не определяет, какие последствия наступают в результате игнорирования муниципальным или государственным органом розыска собственников.
Если до процедуры изъятия участка для муниципальных нужд владельцы не выявлены, они могут рассчитывать на компенсацию. Она выплачивается не только из бюджета, но и из средств той организации, которая получает участок. В соответствии с земельным законодательством, возможность возврата участка полностью исключается.
Стоимость объектов недвижимого имущества, которые расположены на изымаемых земельных участках также подлежит выплате. Если не выявлены правообладатели, уполномоченный орган обращается в суд с исковым заявлением. Это утверждение подтверждается п. 10 ст. 56.6 Земельного кодекса.
Проблема может возникнуть у тех, кто оформлял собственность до 1998 года. Именно в это время был принят Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В реестре отсутствуют сведения по большинству таких участков. По этой причине правообладателей выявить довольно сложно. Но есть и исключение, когда правообладатели сами подали заявление в Росреестр. В данной ситуации готовится акт о государственной регистрации.
Если собственники не выявлены, переход права собственности будет приниматься на основе судебного решения. при этом судебные органы учитывают все особенности и стараются выявить собственников любыми способами. У предыдущих собственников остается право на обжалование судебного решения.
Когда будут установлены все собственники, уполномоченный орган должен принять соответствующее решение. Его должны принимать на основе федеральных и муниципальных органов. В решении должны указываться сведения по интересующему участку. Также указываются объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, подлежащих изъятию. Указывается цель и условия изъятия. Согласно земельному законодательству, необходимо указать реквизиты документов, по которым будут осуществляться все действия.
Когда решение принимается на основе ходатайства, необходимо указать компанию, которая подала его. Важно, чтобы уполномоченный орган довел сведения до заинтересованных лиц. Это необходимо сделать в течение 10 дней после того, как соответствующее решение будет принято. Необходимо выполнить следующее:
Важно! Ответственный орган не просто уведомляет о принятом решении, но и сообщает условия осуществления процедуры.
Правообладатели будут считаться уведомленными со дня получения копии или возврата письма. Также письмо можно доставить на адрес электронной почты. Если сведений об адресах нет, решение будет приниматься со дня публичной публикации. Его можно принять в течение 3-х дней, а обжаловать - в судебном порядке.
Ответственный орган предлагает собственнику заключить соглашение по выкупу участка. Важно учитывать следующие условия для утверждения такого решения:
Стоимость является самым сложным вопросом переговоров. Обсуждение данного вопроса может происходить в течение 3 месяцев. Орган власти выкупает землю по рыночной стоимости для муниципальных и иных нужд. Стоимость будет устанавливаться на основании его собственной оценки. Если же правообладатель не согласен со стоимостью, он может пригласить собственного оценщика и назвать приемлемую цену. Проект соглашения, включающий условия с ценой, исполнительный орган направляется землевладельцу. На изучение предоставляется ровно 3 месяца.
Исполнительный орган направляет уведомление о том, что участок изымается для муниципальных или других нужд в 7-дневный срок с момента принятия подобного решения. Сама процедура изъятия возможна до истечения 3-месячного срока только на основе согласия правообладателей. До утверждения решений исполнительный орган власти должен выявить всех собственников и произвести кадастровые работы, чтобы оценить сумму и площадь участка, изымаемого для муниципальных нужд. Также проводятся первичные переговоры с правообладателями по поводу государственных и муниципальных нужд.
Право распоряжения и владения изымаемого участка сохраняется у правообладателя до принятия соответствующего решения. Все действия осуществляются заранее, чтобы возможные спекуляции были предотвращены.
Данная процедура возможна, если власти не могут прийти к соглашению с правообладателями земли. В этом случае изъятие осуществляется принудительно, но только в судебном порядке. Размер выкупа участка и находящихся на нем строений определяется в судебном порядке. Действующие условия предполагаю предварительно выплачивать возмещение. Но важно, чтобы оно было равноценным. А это означает, что власти должны платить за собственность по рыночной стоимости.
Исковое заявление в суд о принудительном изъятии участка можно подать только по истечение 90 дней после того, как был получен проект соглашения с собственником. Данное правило вступило в силу 1 апреля 2015 года. Ранее давался ровно 1 год на эту процедуру. При этом важно, чтобы все строения на участке были официально зарегистрированы. В противном случае их стоимость не будут компенсировать.
Закон конкретизирует объекты, которые не будут подлежать учету при определении суммы для возмещения. Так, собственник не может рассчитывать на возмещение за постройку, если она не соответствует виду земель. Также не возмещаются убытки, которые могут появиться при невозможности реализации договора на аренду. При этом такой договор должен быть заключен после получения уведомления о планируемом изъятии земли. Это правило устанавливается п. 8 ст. 56.8 Земельного кодекса РФ.
В результате, для изъятия имеющегося участка необходимо пройти определенную процедуру, которая может быть добровольной или принудительной. Важно подготовиться к ней должным образом, чтобы она прошла максимально безболезненно.