Использование земель сельскохозяйственного назначения

Под землями сельскохозяйственного назначения понимаются участки, которые используются исключительно в нуждах сельского хозяйства. Территориально они не принадлежат к населенным пунктам, могут эксплуатироваться для целей личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного строительства, огородничества и животноводства и для ведения производства, связанного с сельским хозяйством. Правовой режим в отношении земель сельскохозяйственного назначения заключается в контроле и строго целевом использовании угодий.

В действующих законах предусматривается отличие понятий использования и назначения в отношении сельскохозяйственных земель. Угодья, которые уже находятся в эксплуатации, могут относится к категории земель, которые используются организациями, не имеющими отношения к сельскому хозяйству или принадлежать лесному фонду государства.  В этом случае используется понятие использование земель сельскохозяйственного назначения гражданами и предприятиями сельского хозяйства, полученных во временное пользование.

Фонд земель сельхоз назначения образуется из территорий, используемых для выращивания продукции сельского хозяйства, складскими помещениями, зданиями администрации, дорожными полосами и другими объектами целевой принадлежности.

Специфика правового режима

Организация использования земель сельскохозяйственного назначения имеет две отличительных особенности:

• В отношении угодий, имеющих целевое назначение, используется приоритет по отношению к нуждам сельского хозяйства. И наоборот, земли, не предназначенные для выращивания культур (худшего качества), законом разрешается использовать на другие нужды в первую очередь. Закон также предусматривает ответственность за незаконный (необоснованный) перевод юридическими лицами земель сельскохозяйственного фонда в эксплуатацию для иных целей.
• Виды правовых режимов часто могут пересекаться. Например, земли сельскохозяйственного назначения, могут находиться в заповедной зоне. Это значит, что планирование и использование таких участков предприятиями для растениеводства и аграрного земледелия запрещается.

Виды (группы) земель, предназначенных для ведения сельского хозяйства

В целях рационального использования земель сельскохозяйственного назначения и исключения случаев нецелевой эксплуатации, участки угодий особого правового режима делятся на 6 категорий:

• Территории, которые могут быть пригодными для пастбищ, сенокосов и заняты угодьями сельского хозяйства, дорогами, различными видами коммуникаций, в том числе выделенные для ведения личного подсобного хозяйства. Общий список направлений использования, которые разрешены законом, составляет 11 наименований;
• Участки, которые признаны в установленном порядке непригодными для пашни, но могут использоваться в качестве угодий для выведения технических культур, таких как рис, ягодник, виноград или чай;
• Земли, на которых находятся разрешенные к постройке здания и сооружения, которые являются субъектами инфраструктуры сельского хозяйства. Такими постройками могут быть свинарники, коровники, машинные дворы и забойные цеха. Общий список направлений использования, которые разрешены законом, составляет 17 наименований;
• Запрещается ненадлежащее использование сельскохозяйственных земель, на которых произрастает лес;
• В состав земель, в отношении которых устанавливается особый правовой режим, входят прочие угодья. Градостроительная деятельность на этих территориях считается не разрешенной. Это земли с нарушенной структурой, овраги и болота.

В отношении конкретной территории, которая может быть признана разрешенной к использованию, могут применяться несколько видов регулирования:

• Основные;
• Разрешенные условно;
• Дополнительные или вспомогательные, которые могут быть разрешены к эксплуатации субъектами местной администрации в качестве инфраструктуры к первым двум видам.

Правовое регулирование стоимостной (кадастровой) оценки земель

Для того, чтобы произвести оценку земель сельскохозяйственного назначения, используют методические указания по государственной кадастровой оценке. Указания не применяются для проведения стоимостной оценки земель садоводческого и огороднического фондов. Порядок работы следующий:

• После заключения договора оказания услуг компания исполнитель формирует перечень угодий в исследуемом районе, которые согласно закону относятся к фонду сельскохозяйственных земель.
• Для того, чтобы оформить надлежащее заключение, используют специальные расчетные индикаторы:
  • 1.Определяется конкретный перечень площадей и видов почвы, которые находятся на исследуемой территории.
  • 2.Определяется перечень культур, которые могут произрастать на разрешенных к использованию участков для нужд сельского хозяйства.
  • 3.Расчетным методом вычисляется нормативная урожайность.
  • 4.Осуществляется планирование валового дохода с каждого гектара земель сельскохозяйственного назначения.
  • 5.Рассчитываются суммы затрат на возделывание, поддержание плодородия и земельную ренту с гектара участка.
  • 6.Высчитывается удельный показатель кадастровой стоимости по каждой разновидности почвы в исследуемом районе.

Указанный список удельных показателей не является исчерпывающим. Индикаторы используются для определения кадастровой стоимости земельных участков, относимых законом к 1-6 категории земельных наделов.

Разрешенные случаи перевода земель сельхозназначения в другие формы собственности (по договору)

Не смотря на то, что правовой режим участков сельскохозяйственных угодий предусматривает ограниченный количество субъектов правоотношений, часто возникает необходимость перевода территории в другую категорию. Делается это для того, чтобы исключить случаи незаконного и нецелевого использования угодий. Не смотря на то, что с таким переводом часто возникают проблемы, это позволяет наращивать фонд земельных участков, на которых можно строить объекты городской инфраструктуры или расстраивать поселки городского типа (коттеджные поселки).

Главной особенностью изменения категории земель является то, что изменение назначения участков осуществляется только в исключительных случаях. К числу таких обстоятельств причисляются консервация территорий, планируемое создание охраняемых заповедных зон или изменение границ между поселениями. Не допускается перевод земель по договору в том случае, если их кадастровая стоимость превышает средние нормативные значения по муниципальному образованию, где находится рассматриваемая к переводу территория.

Для того, чтобы поменять категорию участка, от собственника требуется обращение в органы местной администрации с соответствующим ходатайством. В нем следует указать кадастровый номер участка, начальная и конечная категории участка, а также обоснование для смены назначения земель. В ряде случаев, собственнику участка требуется инициировать проведение экологической экспертизы, которая окончательно подтвердит возможность перевода сельскохозяйственных земель в другу категорию.