Предоставление земельного участка в аренду без торгов

Содержание:

Предоставление земельных участков в аренду под личные подсобные хозяйства (ЛПХ) или строительство регулируется Земельным кодексом РФ. Участниками арендной сделки выступают арендодатель и арендатор. Согласно ст. 260 Гражданского кодекса РФ, арендодателями признаются собственники земли (например, муниципалитеты или государственные органы). Арендаторами могут выступать физические и юридические лица, ведущие ЛПХ или осуществляющие индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Пришло время разобраться, в чем состоит аренда земли и какие требования предъявляются к объектам правоотношений?

Особенности земель под ЛПХ

Участки под ЛПХ имеют следующие отличительные черты:

Личное подсобное хозяйство ведется на земельных участках. Как правило, наделы располагаются в районе сельской местности, рядом с загородным домом. Соответственно, все, что выходит за рамки приусадебного участка считается отрезком земли.
Участки под ЛПХ предоставляются физическим лицам, ведущим подсобное хозяйство (садоводство, огородничество). При этом закон разрешает отводить наделы не рядом с домом, а вдали от него. Это особенно актуально, когда дело касается заготовительных площадей и пастбищ.
Земли сельскохозяйственного назначения могут быть арендованы с последующим оформлением в собственность или по праву бессрочного пользования.
В отличие от земель под ИЖС, территории под ЛПХ могут использоваться в строго отведенном для них целевом назначении. Законом установлено, что сельскохозяйственные наделы предназначаются для выращивания фруктов или овощей. В некоторых случаях участки являются кормовыми базами для скота.
Документы, регулирующие правовые отношения в сфере аренды земли под ЛПХ, фиксируют лишь сельскохозяйственные вопросы. Нарушение законодательства и нецелевое использование надела влечет за собой отказ в аренде с последующим изъятием земли.
Участки под ЛПХ используются лишь арендаторами. Территория не включает в себя объекты общего пользования (дороги, водоемы, коммуникационные узлы и т.д.).

Предоставление целого надела под ЛПХ или его части находится в ведении муниципальных или государственных органов – собственников земельных участков. Арендодатели вправе оформить отказ на предоставление земли. При этом они обязаны мотивировать свое решение в письменной форме.

Особенности участков под ИЖС

В отличие от участков под ЛПХ, индивидуальное жилищное строительство – это публичный аукцион, который требует проведение торгов. Выигравшие в аукционе участники получают право на получение земельного участка в аренду:

После заключения договора, арендатор должен застроить участок хотя бы одним зданием. По закону, срок на строительство составляет 3 года. По новым правилам, по истечении договора, арендатор вправе выкупить земельный участок после 20 лет.
Субъектами получения земли под ИЖС являются физические и юридические лица. Главным условием участия в аукционе является своевременная подача заявки на торги. В случае, если аукцион не выявит победителя, право на аренду земельного участка под строительство получает первое заинтересованное в сделке лицо.
Индивидуальное жилищное строительство предполагает постройку жилого здания. Хозяйственные постройки не будут считаться жилыми, а значит по истечению 3-х летнего срока аренды, участок будет изъят у арендатора.
Строительство здания требует окончательного возведения жилого массива с прокладкой всех коммуникаций. Недостроенные здания не могут считаться пригодными для проживания.
Построенный дом должен быть зарегистрирован в Государственной кадастровой палате (ГКП). В противном случае, здание признается незаконно построенным и подпадает под категорию сносимых.

Внимание: Если арендатор не успел возвести дом в течение срока договора аренды на ИЖС, необходимо зарегистрировать недостроенное здание. Полученный в ГКП документ предоставляется арендодателю вместе с просьбой продлить договор.

Предоставление земли в аренду под ЛПХ

Земля под ЛПХ выдается местными властями при наличии свободных наделов. Как показывает практика, приоритет отдается местным жителям, осуществляющим сельскохозяйственную деятельность на данной территории.

Предоставление земли в аренду под личное подсобное хозяйство предполагает обязательное заключение договора. В нем прописываются права и обязанности сторон. Важным условием предоставления участка под ЛПХ является целевое использование земли. Иными словами, сельскохозяйственные наделы не могут подвергаться застройке.

Аренда – это выделение земли в натуральном виде. Если участок арендуется сразу несколькими лицами, то желательно составлять договор аренды для каждого арендатора. Но закон разрешает оформлять один арендный договор под ЛПХ от лица всех претендентов на землю.

Во избежание отказа со стороны государственных органов на предоставление аренды, важно соблюдать целевой принцип использования земель. В случае с ЛПХ – это сугубо хозяйственные цели по выращиванию сельскохозяйственных культур.

Аренда участка под ИЖС

В отличие от оформления аренды участков под личное подсобное хозяйство, аренда на нужды ИЖС состоит из целого перечня операций:

Посещение местного административного органа с целью заказа копии плана территории с масштабом 1 к 500.
После изучения документа, арендатор подбирает земельный участок под строительство. Земля должна находиться в категории свободных.
Выбрав участок, необходимо узнать, пригоден ли он для застройки и можно ли его арендовать? Запрос оформляется в форме заявления.
После одобрения, претендент пишет заявление на возможность арендовать земельный надел под ИЖС. Окончательное решение выносится в течение нескольких недель. В случае одобрения кандидата, он вносится в число участников аукциона.
Торги от муниципального органа о предоставлении земли на постройку зданий выявляют одного или нескольких арендаторов, которые и получают участки под строительство.

Земельный участок предоставляется под дальнейший выкуп со стороны арендатора. Как уже было сказано, главным условием выкупа является постройка жилого дома в пределах арендованного надела.

При выполнении условий договора физическим лицом, государственный орган не вправе выносить отказ на переход участка в собственность застройщика.

Нюансы оформления документов

Рассмотрим нюансы сбора и подачи документов на выделение земельного надела под сельскохозяйственные или строительные нужды:

Перед тем, как выбирать участок, следует выяснить, не числится ли он уже в собственности других лиц. Также необходимо разузнать, не находится ли земля в аренде. Во втором случае, претендент также не сможет взять землю в аренду, т.к. она будет выкуплена действующим арендатором.
После выяснения о задействовании участка, следует узнать, нет ли препятствий для строительства? Рекомендуется лично посетить указанную местность и проверить, не застроена ли земля другими жилыми домами.
При сборе документов следует сделать акцент на акте выбора и проекте границ земли. Документы предоставляются муниципальным или государственным органом. Немаловажно обзавестись согласованием на постройку, в противном случае – жилое здание будет признано незаконно построенным.
Информация о предстоящих аукционах находится в местных СМИ. Важно узнать дату, время и место проведения торгов. Очень часто претендентом на аренду земли под ИЖС является всего один кандидат – он и получает право на строительство.

Стоимость аренды участка

Объекты государственного имущества, включая земли, имеют особенности начисления стоимости. Как правило, она довольно выгодна:

арендная плата за землю гораздо ниже, чем рыночная стоимость;
сделки проводятся на уровне муниципальных и государственных органов, что исключает вероятность мошенничества.

Стоимость арендного участка варьируется на основе:

кадастровой оценки – цена аренды составит 1,5%;
рыночная стоимость – когда оценка земли не проводилась или уже истекла в связи со сроками.

Не выставленные на торги земельные участки находятся в собственности владельца. Он же и определяет их итоговую стоимость.

В заключении отметим, что аренда земельного участка предполагает дальнейшее оформление права собственности.

Все статьи