Объединение смежных земельных участков

Действующий Земельный кодекс предоставляет право собственникам произвести объединение земельных участков в один большой участок. При этом образуется новый имущественный надел, а старые маленькие прекращают свое существование. Объединять можно любое количество участков числом более двух.

Условия для объединения

Законодательство разрешает объединение земельных участков только при соблюдении определенных требований:

• наличие смежных границ;
• участки, подлежащие объединению должны иметь установленные границы и координаты для их идентификации;
• участки должны входить в одну категорию земель, вид разрешенного использования при этом значения не имеет;
• объединяемые наделы должны входить в состав одного населенного пункта или муниципального образования;
• участки владение, которыми осуществляется на праве постоянного пользования или пожизненно наследуемого права должны быть отведены одному лицу;
• обеспечение неизменности разрешенного использования зданий и сооружений, находящихся на участке;
• объединение не должно производиться путем вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосице, невозможности строительства на них объектов, а так же нарушать положения земельного законодательства.

Объединение земель одного собственника

Для начала необходимо выяснить режим правообладания в отношении смежных земельных наделов каждого из владельцев. Проще, когда производится объединение двух и более участков, принадлежащих одному собственнику, тогда образуется один укрупненный новый земельный участок и вопросов по его владению не возникает.

Результатом объединения является образование нового имущественного объекта с присвоенным кадастровым номером, а старые подлежат исключению из учета земли. Для проведения работ потребуется выполнить межевой план объединения, чтобы внести изменения в кадастр.

Причиной объединения, в большинстве случаев является экономическая выгода

• повышается стоимость земли, в виду увеличения размера участка, так как он становится более привлекательным для инвестирования или строительства;
• упрощается порядок ее продажи, реализовать один легче, чем несколько раздробленных участков;
• происходит оптимизация налогообложения, налог на один участок меньше, чем на несколько.

Объединение собственников земельных участков

Если владельцами земли, подлежащей объединению, являются разные лица, то производится объединение собственников земли.

По окончании процесса образования одного большого участка у всех его бывших правообладателей возникает право общей собственности. Конечным этапом объединения является издание постановления местной администрации. Для начала процедуры укрупнения требуется согласие его владельцев, для чего они должны подать письменное заявление. Если они принадлежат разной категории земель, то необходимо перевести их в одну.

Как правило, собственники земельных наделов будущим объединением преследуют цель более рационального и эффективного использования нового большого участка, например, для строительства жилья, использования в предпринимательских целях или осуществления сельскохозяйственной деятельности.

Если границы земельного участка не определены, или расходятся по каким-то показателям, то нужно уточнить их. Важно иметь в виду всем владельцам мелких участков, что при наличии обременения в отношении одного или двух из них в виде залога, сервитута или ареста, оно будет распространяться на вновь созданный. Иное возможно, если залогодержатель или лицо, в пользу которого существует обременение, установит иной режим.

Не могут объединяться земельные участки, у которых различные основания пользования, то есть земля, находящаяся в собственности не может быть объединена с арендованной или наследуемой.

Решение об объединении земельных участков

Основанием для объединения должно быть письменное коллективное решение всех его владельцев. Таковое может быть принято путем проведения общего собрания и оформлено надлежащим образом в виде протокола и окончательного вердикта. Так же правообладатели должны решить на кого возложить осуществление действий по объединению. Наделение полномочий должно быть выражено путем выдачи доверенности, заверенной у нотариуса.

Уполномоченное лицо должно подать от имени всех собственников заявление в местный муниципальный орган, которое должно быть мотивированным. То есть, обязано содержать цель объединения. К заявлению должны прилагаться все правоустанавливающие документы, кадастровые паспорта на участки и документы самих собственников.

Землеустроительные отделы муниципального образования обязаны осуществить тщательную и подробную проверку всех материалов в отношении участков с обязательным выездом на место, проверить, не имеется ли каких-нибудь правовых противопоказаний, и выдать свое заключение.

По итогам выданного заключения муниципальные органы власти принимают решение об объединении земельных участков, и вновь создаваемому наделу присваивается новый адрес.

Межевой план объединения земельных участков

Объединение земельных участков является основанием того, что в кадастровой палате заводится новое межевое дело и составляется план образованного большого надела.

 В межевом деле содержится указание на номера старых участков, послуживших основанием объединенного, к нему прилагается ситуационный план по границам земельного участка. Проведение кадастрового учета производится непосредственно после принятия решения создания единого землепользования.

Межевые планы по результатам объединения земельных участков выдаются после принятия решения уполномоченным муниципальным органом по распоряжению землей. Все пользователи или собственники должны заключить между собой соглашение, закрепляющее их намерения по укрупнению путем соединения мелких наделов. Для оформления нового межевого плана потребуется представить следующий перечень необходимых документов:

• документы на землю, подтверждающие права на нее;
• технические паспорта на объекты недвижимости, находящихся на участках;
• паспорта заявителей;
• выписки из кадастровой палаты на прежние участки;
• Топографические планы.

Все работы проводятся специалистами в этой отрасли – кадастровыми инженерами

Перечень документов для постановки на учет нового участка

Объединенный участок ставится на учет в учреждениях Росреестра. Постановка осуществляется в течение 20 дней с даты подачи документов. Для этого потребуется представить:

• заявление, образец находится на сайте ведомства;
• Документы, удостоверяющие заявителя. Паспорт гражданина или учредительные документы юридического лица;
• Доверенность на заявителя от прочих собственников или правообладателей;
• Межевой план, составленный инженером на новый участок;
• согласование границ объединенного земельного надела;
• документы, подтверждающие законность пользования и владения и наличие права собственности;
• доказательства отнесения старых участков к одной категории земель;
• наличие обременений и документы, их подтверждающие.

Государственная регистрация земельного участка после объединения

Образование нового земельного участка требует его узаконения после постановки на кадастровый учет путем регистрации права.

Отсутствие государственной регистрации права на какой-либо из объединяющихся земельных участков, не должно быть основанием отказа признания нового объединенного надела, поскольку старые земли прекращают свое существование.

Документы для выдачи выписки из реестра прав на новый участок состоят из следующего перечня:

• правоустанавливающие документы на право законного владения первоначальными участками;
• решение об объединении участков;
• Соглашение, подписанное прежними владельцами.

Перед тем, как принять решение об объединении земельных участков, особенно когда ими владеют разные лица нужно обстоятельно обдумать перспективы и возможности предстоящей процедуры. Объединение прекращает право единоличной собственности и дает только долю в праве, обратный процесс долог и затратен.