Изъятие земельных участков для государственных нужд

Изъятие земельных участков для государственных нужд – особая процедура, предусмотренная нормами Земельного кодекса, в соответствии с которой имущество граждан и юридических лиц подлежит передаче в государственную собственность на условиях возмездности.

Порядок огосударствления стал более детальным и подробным с 1 апреля 2015 г. с момента внесения поправок в основной нормативный акт о земле. В главе кодекса сублимирован опыт государства по изъятию земли в период строительства объектов для проведения зимней олимпиады в Сочи.

Основания для изъятия

Изъятие земельных участков у его правообладателей может производиться в государственных целях для строительства или проведению работ по реконструкции объектов федерального значения.

К числу оснований для смены владельца земли на государство могут быть так же отнесены:

• создании или укрупнение особо охраняемой природной территории;
• для выполнения государством принятых на себя обязательств по международным соглашениям;
• для добычи полезных ископаемых из недр земельных участков;
• для проведения работ по сносу аварийного дома.

Земельные участки могут быть изъяты не только по решению государственных органов, но и по ходатайству субъектов естественных монополий, лиц, у которых имеется разрешение на разведку и добычу полезных ископаемых и специальных уполномоченных органов, которые заключили соглашение с органами государственной власти.

Решение об изъятии должно быть принято в соответствии с генеральным планом развития территории и проекта, предусматривающего строительство объектов для государственных нужд.

Поиск и выявление правообладателей земельных участков

В целях защиты прав лиц, которые на законных основаниях владеют землей, подлежащей изъятию, требуется установить всех правообладателей, к ним могут быть отнесены:

• собственники;
• арендаторы;
• пользующиеся на условиях бессрочного пользования или наследуемого владения.

Законодательством очень подробно отрегулирован порядок поиска всех лиц, чьи права могут быть затронуты предстоящим изъятием. Уполномоченным государством лицам надлежит осуществить следующие действия:

• направить запросы для получения информации о самих земельных участках и воздвигнутых на них зданиях и сооружения владельцам, чье право подтверждено, в архивы, учреждения Росреестра;
• опубликовать сообщение о предстоящем изъятии в официальном органе печати, как местного, так и федерального значения;
• разместить информацию на официальных сайтах органов государственной власти и уполномоченных учреждений;
• доводить информацию до населения путем размещения объявления на баннерах в пределах территории, на которой предполагается изъятие.
• Обнародование предстоящих действий по передаче земли в государственную собственность должно содержать следующие данные:
• цели изъятия земли;
• адреса и местонахождение участков, кадастровые номера и наличие на них строений;
• описание места будущего строительства объектов, для целей которого производится изъятие;
• наименование органа, в который должны обращаться заинтересованные лица для получения сведений и подачи заявлений, с указанием места и времени приема;
• перечень официальных сайтов, содержащих полную и подробную информацию по предстоящему изъятию.

Все перечисленные мероприятия должны быть совершены за 60 дней до принятия решения об изъятии земельного участка для государственных нужд.

Принятие решения об изъятии земельного участка

После установления всех заинтересованных лиц, чьи права могут быть затронуты изъятием земельного участка, орган государственной власти принимает правовое решение.

В акте о предстоящем изъятии должны быть перечислены все изымаемые участки, указана информации об имеющихся на них строениях и сооружениях, доведена до всех цель изъятия и что явилось основанием для таких действий. При принятии решения по ходатайству заинтересованной организации необходимо опубликовать сведения о ней.

В течение 10 дней после принятия решения об изъятии уполномоченный орган обязан довести его до сведения всех правообладателей путем размещения информации на сайте, органах печати и направления копии в Росреестр, собственникам и иным законным владельцам.

Уведомления направляются заказным письмом в известный адрес заинтересованных лиц или на электронную почту.

Решение об изъятии действительно в течение трех лет со дня его принятия. Все несогласные  вправе обратиться в суд с обжалованием принятого правового акта.

Определение стоимости изымаемого земельного участка

Изъятие земельного участка для государственных нужд возмездная процедура, государство гарантирует оплату стоимости имущества по цене определенной независимым оценщиком.

Оценивается не только стоимость самого участка, но и право аренды, а так же объекты, которые на нем возведены. Основанием возмещения денежных средств собственником выступает рыночная цена участка.

Государство может компенсировать убытки, причиненные собственникам, которые они хотели извлечь из заключенных сделок по распоряжению землей и объектами на них, но не получили по причине предстоящего изъятия.

Не подлежат оплате:

• Объекты, построенные на участке в разрез с его целевым назначением;
• улучшения самого участка и (или) построенной на нем недвижимости которые были осуществлены после получения уведомления об изъятии, за исключением тех, которые были сделаны для обеспечения пожарной, аварийной безопасности;
• стоимость строительства, осуществленного после получения о намерении государства изъять землю;
• убытки, по сделкам, которые совершил владелец участка, заведомо зная об изъятии, для получения денежной выгоды.

Возмещения производится всем владельцам участка пропорционально их долям, которыми они владеют. Результат оценки должен быть доведен до правообладателей за 60 дней до заключения соглашения об изъятии.

Основные проблемы при проведении мероприятий для подготовки участка к изъятию заключаются в несогласии владельцев с результатами оценки. Конечно, каждый заинтересован в получение большего количества денег в возмещение стоимости участка. Наиболее часто рассматриваемые споры в судах – это иски по обжалованию результатов оценки. Вынесенное судом решение по установлению рыночной стоимости имущества будет являться основанием для выплат из бюджета средств его владельцам.

Соглашение об изъятии недвижимости

До заключения соглашения об изъятии нужно провести подготовительную работу, суть которой состоит в том, что бы довести до всех владельцев земельных участков всю необходимую информацию. Заинтересованные лица должны быть ознакомлены о проведении работ по определению границ земельного участка и его оценке. Для чего они должны обеспечить беспрепятственный доступ на свою территорию.

После проведения всех мероприятий, установленных законом, должно быть составлено соглашение об изъятии, владельцы загодя должны быть ознакомлены с его текстом. К заключаемому соглашению применяются нормы гражданского законодательства о купле-продаже.

Соглашение в обязательном порядке должно содержать:

• наименования сторон сделки;
• кадастровые номера как самих земельных участков, так и возведенной на них недвижимости с детальным описанием объекта;
• цель изъятия;
• ссылку на принятое решение об изъятии;
• срок, в течение которого должен быть переда государству изымаемый участок, он не должен превышать шесть месяцев с момент заключения соглашения;
• порядок оплаты государством стоимости земельного участка и иных объектов, определенных оценщиком;

Соглашение должно быть подписано всеми владельцами участка. Если правообладатели в течение 90 дней не направили подписанный экземпляр договора уполномоченному органу, либо заявили отказ от подписания, то тогда спор передается на рассмотрение в суд для принятия решения о принудительном изъятии.

До направления всех подписанных документов в регистрирующий орган должен быть произведен расчет с владельцами участка за счет соответствующего бюджета или средств организации, по ходатайству которой производится изъятие.

Законным владельцам земельных участков, изымаемых в государственную собственность нужно быть готовым, что при принятии соответствующего решения изъятие произойдет в любом случае, поскольку закон в данной ситуации руководствуется в первую очередь интересами страны. При несогласии с оценкой возмещения необходимо отстаивать свои права и доказывать ценность вашего имущества, подтверждая их объективными доказательствами.

Государство с пониманием подходит к правам владельцев земельных участков, подлежащих изъятию, и старается по максимуму соблюсти их интересы и может не только заплатить денежные средства, но и представить взамен аналогичное имущество.

Проблемы, возникающие между собственниками и государством должны разрешаться с учетом прав обеих сторон.