Объединение специализированных юристов
по земельным вопросам
Свои происхождением слово «сервитут» обязано, как и большинство юридических терминов, латыни. Дословный перевод латинского SERVITUS обозначает рабскую принадлежность вещи. Сегодня сервитут как публичная норма права используется для организации взаимодействия между участниками земельных отношений. На практике часто бывают ситуации, когда использование своего участка в полной мере невозможно без взаимодействия с соседней частной территорией, которой владеет другой человек. Это может касаться коммуникаций, схема подведения которых может пролегать по другим землям. Обычно в этом случае владельцы договариваются об установлении такого вещного права, как сервитут – узаконенные способы пользования чужой территорией.
Порядок пользования земельным участком, который необходим для удовлетворения конкретных потребностей, может быть установлен соответствующим публичным актом, который составляют стороны хозяйственных отношений. В этом же документе следует указать основания прекращения сервитута, например, переход на другой вид коммуникации или окончания строительства с собственного подъезда к дому.
Важно: земельные участки, в отношении которых устанавливается сервитут, часто могут использоваться не по назначению, разрешенным владельцем. В связи с этим, эта норма публичного права часто порождает большое количество споров. Во избежание конфликтных ситуаций, рекомендуется пользоваться юридическим сопровождением. Иначе, суда не избежать.
Публичное право может устанавливаться в целях необходимости обеспечить доступ для проезда (прохода) через соседний участок земли. Это не обязательно может быть территория. В качестве субъекта, на который устанавливается сервитут, может рассматриваться объект недвижимого частного имущества. В числе оснований, которые использует соискатель публичного права пользования земельным участком, могут быть следующие:
Исключительными случаями для установления сервитута в отношении земельного участка могут выступать потребности, возникающие в частном порядке. При этом избранные способы использования территории не должны оказывать определенных неудобств собственнику.
Несмотря на то, что понятие сервитута подразумевает согласование всех действий, проводимых в отношении земельного участка, имеют место случаи, когда публичное право пользования наделом устанавливается в обязательном порядке. С таким требованием может выступить лицо, являющееся законным собственником территории или другого недвижимого объекта. В эту категорию лиц, имеющих право выдвигать такие требования, включены граждане, обладающие правом пожизненного владения по наследству или, постоянно пользуются земельным участком без ограничения сроков.
Не могут претендовать на получение сервитута участники правоотношений, имеющие право публичного использования земельного участка по иным критериям, например, на условиях аренды или решению суда. Для ограничения прав владельца сервитутом также понадобится постановление судебной инстанции.
При необходимости проведения определенных работ, например, строительных, генеральный подрядчик может выйти с предложением о заключении соглашения на сервитут. Если собственник принимает решение на согласие с условиями руководителя стройки (он же правообладатель земельного участка), значит он соглашается с условиями соглашения. В большинстве случаев, решение на предоставление возможности обременения территории стимулируется определенной платой за пользование.
Соглашение, согласно которому застройщик приобретает новые права, носит публичный характер. Условия, которые являются обоюдовыгодными для обеих сторон, регистрируются в установленном порядке. С момента внесения изменений в единый реестр считается, что сервитут как обременение, установлен над земельным участком. Прекращение сервитута на стадии согласования возможно при наличии разногласий между сторонами процесса. Спорные моменты при подписании соглашения могут быть разрешены по решению суда.
Гражданин или юридическая фирма, в пользу которой налагается обременение на земельный участок, в любом случае обязана уплачивать своеобразную арендную плату за размещение своих объектов на территории собственника. Расчет денежного вознаграждения должен быть соизмерим с материальной выгодой, которую мог бы получать владелец при отсутствии заявителя сервитута. Одним из верных способов не прогадать при заключении соглашения, - это обратиться в органы независимой оценки. Получив на руки акт, составленный экспертом, можно обоснованно менять редакцию соглашения.
В числе параметров, которые могут повлиять на расчет суммы платы, интенсивность эксплуатации. Сюда же следует добавить накладные расходы, которые будет нести собственник за обеспечение надлежащих условий исполнения сервитута. Например, если до момента обременения владелец сам проживал на земельном участке и занимался ведением сельского хозяйства. Вполне очевидно, за ним была обязанность уплаты обязательных платежей, относимых к коммунальным (свет, вода и другие блага). Так как лицевые счета останутся за владельцем в любом случае, значит и обязанность по своевременной и полной оплате задолженности останется за собственником даже если он фактически не проживает на земельном участке и не ведет там никакую частную деятельность.
По общему порядку, обременение в отношении земельных участков на основе сервитута, действует бессрочно. Стороны хозяйственных отношений вправе установить определенный срок действия документа или конкретные причины отмены действия соглашения. Акт признания сервитута недействительным может быть составлен в следующих случаях:
Прекращение, равно как и установление сервитута, может быть установлено в судебном порядке. Инициатору обременения в суде необходимо будет доказать невозможность иного разрешения спора, как установления права ограниченного пользования чужим земельным участком. Суд вправе принять решение об установлении сервитута самостоятельно, а не на основании доводов сторон.